La différence entre le droit de propriété et le droit personnel
Le droit civil distingue plusieurs catégories de droits patrimoniaux : les droits personnels, les droits intellectuels et les droits réels. En fonction de la catégorie, les conséquences ne sont pas les mêmes pour le titulaire du droit, ni pour les tiers. Le droit de propriété est un droit réel qui doit être distingué du droit personnel, également appelé droit de créance. Il convient de rappeler les caractéristiques principales de chacun de ces droits avant de s’intéresser aux conséquences pour leurs titulaires ainsi qu’au régime de la parcelle souvenir. Le droit écossais a en effet réglementé la possibilité pour toute personne qui le souhaite d’acheter ce type de parcelle. Les parcelles concernées sont cependant limitées et ne doivent pas être confondues avec les « vraies » parcelles dont l’achat doit se faire devant un notaire et qui donne à leur titulaire un véritable titre de propriété.
La distinction droit réel et droit personnel
Le droit de propriété est le principal droit réel, il permet à une personne d’avoir un pouvoir direct et immédiat sur une chose, meuble ou immeuble. Il est défini par l’article 544 du Code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Il comprend l’usage de la chose, le droit d’en tirer tous fruits et produits et le droit d’en disposer. C’est un droit perpétuel qu’une personne a sur une chose (bien immobilier ou mobilier par exemple). Ce droit est opposable à tous et permet à son titulaire de bénéficier notamment du droit de suite et du droit de préférence.
Le droit de créance découle de la liberté contractuelle. Il correspond au pouvoir d’une personne (appelée le créancier) d’exiger d’une autre (appelée le débiteur) quelle donne, fasse ou ne fasse pas quelque chose. En effet, les droits de créance comportent trois éléments : le créancier, le débiteur et la prestation. On peut les classer en trois catégories : les obligations de donner, les obligations de faire et les obligations de ne pas faire. Cependant, contrairement au droit de propriété, cette obligation de faire ou de ne pas faire entre deux personnes n’est pas opposable à tous. Elle ne permet pas, notamment, de suivre les biens lorsqu’ils changent de propriétaire.
Le droit patrimonial permet donc de distinguer différents types de droits et obligations qui incombent au propriétaire ou au créancier. Ces éléments sont fondamentaux pour comprendre les conséquences qui en découlent et pour savoir en quoi consiste son engagement lors de l’achat d’un terrain. Proportionnellement à l’engagement, et au prix d’achat, les possibilités en termes de jouissance et de transfert du bien notamment, ne seront pas les mêmes. Il est donc important de savoir ce que l’on achète précisément.
Les conséquences de la distinction
Le droit de propriété donne à son titulaire un certain nombre de droits. En effet, le droit réel s’exerçant directement sur la chose, il est absolu et peut être opposé par son titulaire à toutes autres personnes. Cependant, pour être opposable, il doit avoir fait l’objet d’une publication légale (c’est notamment le cas de l’acte authentique pour l’achat d’un bien immobilier par exemple. On reconnait au droit de propriété un droit de suite, c’est-à-dire que le bénéficiaire de ce droit pourra l’exercer sur le bien quelque soit son usage. Il dispose également d’un droit de préférence lui permettant d’exclure de la chose tous ceux qui n’ont qu’un droit de créance ou un droit réel postérieur au leur. La transmission des droits réels est facile et permet au propriétaire du bien ou à l’usufruitier de transférer la propriété comme il le souhaite. Le droit de propriété, qui peut toutefois être démembré (usufruitier et nu-propriétaire) est un droit qui permet concrètement de faire ce que l’on veut de la chose que l’on possède (dans la limite de la loi).
De son côté, le droit de créance n’est opposable qu’aux parties contractantes, c’est-à-dire qu’il n’établit de rapports qu’entre le créancier et le débiteur. C’est un droit relatif qui doit néanmoins être respecté par tous. Pour le transmettre, cela est plus compliqué que pour le droit de propriété et il faudra notamment suivre le formalisme de la cession de créance. Le droit de créance offre donc moins de latitude à son bénéficiaire qui pourra jouir de la chose mais qui ne pourra pas en faire ce qu’il veut. Ce droit n’est toutefois pas limité dans le temps et peut être transmis aux héritiers à condition de leur fournir la documentation prouvant la titularité du droit.
Les différents droits n’emportent donc pas les mêmes conséquences pour leurs titulaires ni pour les tiers. En effet, l’achat d’une parcelle de terre par exemple, ne donne pas les mêmes droits à son titulaire qu’à celui qui achète, pour le symbole, le droit d’utiliser une parcelle. C’est notamment en droit écossais qu’il est possible d’acheter, sous certaines conditions, une parcelle dite souvenir correspondant à une petite partie de terrain sur le sol écossais. L’achat de ce type de parcelle ne doit toutefois pas être confondu avec l’achat d’un bien immobilier qui donne à son titulaire d’autres types de droits.
La parcelle souvenir
La parcelle dite souvenir est un droit de créance, et non un droit réel, qui permet de profiter d’une petite parcelle de terre en Ecosse. Régie par le Land Registration Act de 2012, ce type de parcelle n’est pas inscrit sur le cadastre mais elle permet à tous d’acquérir une parcelle de taille négligeable sans utilité. Le fait que la parcelle ne soit pas enregistrée au cadastre ne signifie pas, comme c’est le cas en France, que vous n’avez pas de droit sur la parcelle mais uniquement que vous n’avez pas la propriété de la parcelle et que si le domaine est vendu dans sa globalité, vous ne pourrez pas vous y opposer. Toutefois Il serait dans l’obligation de vous rembourser et vous pourriez l’attaquer en justice car il serait coupable de vol, mais vous ne pourriez pas récupérer votre parcelle. Pour respecter la loi, votre vendeur devrait rembourser toutes les parcelles souvenir avant de revendre le domaine dans sa globalité.
La même parcelle ne pourra pas être vendue à plusieurs personnes. et l’emplacement de chaque parcelle doit être défini précisément par l’Ordnance Survey Grid. Vous serez l’unique détenteur des droits sur la parcelle que vous achetez. Cela vous permettra également, si vous le souhaitez de vous faire appeler Laird, Lord ou Lady, des titres de courtoisie écossais. Dans tous les cas, vous pouvez vous rendre sur votre parcelle, profiter des lieux – en tant que propriétaire bénéficiaire – mais vous ne pourrez pas vous comporter comme le propriétaire réel – le propriétaire juridique – et vous ne pourrez pas exiger d’être seul, construire ou tout autre demande qui serait celle d’une personne ayant tous les droits sur le terrain. La distinction entre le droit de propriété, droit réel, et le droit de créance est donc importante puisqu’elle permet de comprendre ce que l’achat d’une parcelle souvenir vous donnera comme droits.
L’achat d’une parcelle en Ecosse est donc légal est permet de contribuer à un projet de préservation d’un terrain mais ne doit pas être confondu avec l’acquisition d’un droit de propriété réel sur une parcelle. En effet, les titulaires du droit dit personnel ne pourront pas bénéficier des mêmes avantages que les titulaires du droit réel sur le terrain. Cela permet à tous d’acheter une petite partie d’un terrain généralement chargé en histoire, pour pouvoir transmettre la possibilité de le visiter à ses descendants mais pas la propriété qui reste acquise à celui qui dispose des droits de propriété sur l’ensemble du domaine.
En résumé :
- l’achat d’une parcelle souvenir en Ecosse est légal car ces parcelles sont de taille et d’utilité négligeables. Elles ne sont pas enregistrées au cadastre à cause de leur faible valeur.
- vous avez un droit personnel sur cette parcelle, vous en êtes propriétaire bénéficiaire : vous pouvez vous y rendre et en profiter, prendre le titre de courtoisie Laird, Lord ou Lady mais ne pouvez y apporter de modification.
- vous pouvez léguer ou revendre votre parcelle.
- le propriétaire réel devrait racheter toutes les parcelles souvenir d’un domaine avant de le revendre, ce qui dans le cas de Highland Titles représente déjà plus de 100 000 propriétaires bénéficiaires – ce qui rend presque impossible de revendre le domaine.
Pour en savoir plus
Définition d’un ‘souvenir plot’ selon la loi écossaise